前期介入管理作业指导书

1. 目的

明确物业工程前期介入的程序、内容及要求，以指导高效开展前期介

入工作。

2. 范围

适用于公司所管辖区域项目的物业工程前期介入管理。

3. 职责

3.1 物业集团维保修管理中心负责全国新建住宅及重点超高层综合体项目的

前期介入管理，对接集团单位推动工作进展，监督执行情况，并组织地区物业

公司进行标准宣贯和培训。

3.2 地区物业公司维保修部负责辖区内新建项目的前期介入实施与管理，监

督维修部执行情况，并组织标准宣贯和培训。

3.3 物业服务中心维修部负责新建项目前期介入及施工介入、承接查验、设

施设备核查等工作，未成立维修部的项目由地区物业公司维保修部执行。

4. 内容

4.1 项目规划总平面图初步方案介入

4.1.1 地区物业公司在地区公司投资部拿下地块之后，需全面掌握地块

市政配套设施现状（包括水电气暖、通讯、消防管网接入方向及规划容量）及

周边情况（交通状况、公交站点布局、邻近地块功能及市政设施），并基于物

业管理和业主需求，对总工室的初步规划方案提出优化建议。

4.2 项目详细规划设计介入管理

4.2.1 物业集团维保修管理中心收到建筑设计院提交的新建项目《小区公建

配套及物业管理规划设计条件》（以下简称《规划设计条件》）后， 1 天内完

成审核，重点核查公建配套的综合规划，包括消控中心、物业管理用房、垃圾

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收集间的布局与规模，以及物业分区管理的合理性，特别是园区内人行道、非

机动车道、机动车道及地下车库的出入口设置数量与位置。

4.2.2 《规划设计条件》审批下发 7 天内，地区物业公司主管维保修领导须

从物业管理及业主使用角度向总工室提出书面建议，并参与总工室组织的各项

方案研讨，文件签字存档，具体内容如下：

（ 1 ）首期市政配套设施应满足首期交付使用需求，方便业主日常生活；

（ 2 ）公共配套设施（包括物业管理用房、社区活动用房、社区卫生服务站

等）及设备用房需确保与项目同期交付使用，且应避免占用沿街商业区域或中

心园林周边等具有高商业价值的位置；

（ 3 ）小区设备用房的位置选 择 及面 积 规划需 严格 满足实 际 使用需求；

（ 4 ）非机动车 停 车区的位置选 定 、车位数规划、出入口设置（如适用）及

配套设施的配备 均 需满足日常使用和管理的实 际 需求；

（ 5 ）规划方案的园区出入口、内部交通 流线 合理， 原则上不宜 设置地面 停

车， 因 条件所 限 需设置地面 停 车 时 ， 按 人车分 流原则 进行方案设计；

（ 6 ）园区 封闭 管理、 安 全防 范 设计完备；

（ 7 ）小区 智 能化设计方案应 先 进，便于后 续 数字化 升级 ，并满足项目各业

态 的使用和管理需求要求。

总工室组织发 起 《 恒大 地 产 集团 / 地 产 集团总部 流 程 / 管理及监 察类

(JTGLJC01 - JTGLJC13)/JTGLJC12_ 小区公建配套用房综合规划及物业分区管

理规划方案 线上 审批 流 程》。地区物业公司 经办时 ， 按照 物业集团维保修管理

中心 制定 的《小区公建配套及物业管理规划设计条件审查要点》和《小区公建

配套及物业管理规划方案 报 审内容及审查要点》进行审核，并在 线上 提交 补充

意见 ，地区物业公司需 熟悉 及审核方案、图 纸 内容如下：

4.2.2.1 熟悉 项目 概 况、开发计划及规划指标

4.2.2.1.1 项目 名 称， 阐述 项目所在地 为 新 城 区或 老城 区，并详细 说 明项目

周边公交、地 铁 站点、公园、 学校 、商业设施的配置情况，同 时 分 析居民 出行

习惯 及 当 地主导 风 向。

4.2.2.1.2 总建筑面 积 指标（地 上 、地下面 积 ）；各分期（组团）建筑面 积

指标。

4.2.2.1.3 项目总 居 住 户 数、总 居 住人数；各分期（组团） 居 住 户 数、 居 住

人数。

4.2.2.1.4 分期开发 顺 序及 范围线 、地库 轮廓线 。

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4.2.2.1.5 机动车 停 车位总数（地 上 、地下数量）；各分期（组团）机动车

停 车位数（地 上 、地下数量）；商业及 影城 机动车 停 车位数（地 上 、地下数

量）。

4.2.2.1.6 非机动车 停 车位总数（地 上 、地下数量）；各分期（组团）非机

动车 停 车位数（地 上 、地下数量）、出入口（如有）及配套设施。

4.2.2.1.7 分区 封闭 管理 围墙线 。

4.2.2.2 重点审核以下内容并提交审核 意见 （包括 但不限 于）

4.2.2.2.1 物业用房

4.2.2.2.1.1 面 积 要求：首 先依照 地方性 法 规规 定 ， 无法 规明确要求的，参 照

《 恒大 地 产 集团社区配套及物业管理规划设计导 则 》。

4.2.2.2.1.2 物业服务中心的位置与 环境 要求 为 ： 原则上 应设置于地 上一 层，

确保业主能 够 便 捷 到 达 。

4.2.2.2.1.3 需满足首期交 楼时 使用需求（首期须配置 不 小于 150 平方 米 物管

用房），物管用房功能分区包 含 物业服务中心前 台 接 待 区域、各 办 公区域、 财

务室、档案室、 会 议室、卫生间、 更衣 室、 操 作间、库房、 食堂 、 宿舍 等；公

共配套用房，如垃圾收集间、公共卫生间等。

4.2.2.2.2 机动车出入口管控

4.2.2.2.2.1 直 接对 外 地下车库机动车出入口的数量、位置合理， 500 个 车位

以下应设 一个 对 外 机动车出入口， 500—2700 个 车位 宜 设 2 个 对 外 机动车出入口，

2700—4000 个 车位 宜 设 3 个 对 外 机动车出入口，超 过 4000 个 车位 再增 设 一个 对

外 机动车出入口， 其他依据 设计规 范 设计的 多余 机动车出入口（应 急 车库出入

口）平 时封闭 ， 仅供 高 峰 期满机动车负 荷时 使用。

4.2.2.2.2.2 满足人车分 流原则 。优 先 实现园区人车分 流 ， 当 机动车常用出入

口 必 须设置在园区内部 时 ，应 采取 有效物业管理 措 施规划 “最短路线 入库、园

区内人车 隔离” 。

4.2.2.2.3 园区 封闭 及出入口设置要求

4.2.2.2.3.1 针 对全部 产品为洋 房（包括情 景洋 房、高层 洋 房）的小区

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从控 制 合理物业管理规模的角度出发， 结 合市政道 路 分 隔 、园区内道

路 进行分组团 封闭 分区管理。 每个 组团或 相 邻地块规模（地 上 建筑面 积 ） 宜 控

制 在 30 万 平方 米 （国 家 规 定 中的小区 级 ），分区 围墙采 用集团 永久 性 围墙 （ 围

墙形式 ：下部有 砖砌短墙 ， 上 部 为铁艺围栏 ，间 隔 6 米为砖砌柱 ）。（图 1 、图

2 ）

（图 1 ）

（图 2 ）

原则上 ，小区主出入口配置值 班岗亭 与人行 闸 机； 次 出入口 增 设电动

铁艺门 （ 智慧 社区项目 另加 人行 闸 机）；消防及组团出入口 则采 用 铁艺门 。所

有日常出入口 均 须 按智 能化设计标准，配备 身份识 别设备。（图 3 ） 按 人车分

流 设计，常用地下车库出入口优 先 设置在 外围 商业 裙 房，机动车由市政 路直 接

进入地下室。

（图 3 ）

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4.2.2.2.3.2 针 对同 时 有别 墅 和 洋 房 产品 的小区

对于别 墅 区 采 用地 上停 车应首 先将 别 墅 和 洋 房区 产品 进行分区 封闭 管

理，确保 洋 房区内实现人车分 流 （别 墅 区地 上 人车 混 行），分区 围墙采 用集团

永久 性 围墙 。对于别 墅产品 ， 每个 组团规模（地 上 建筑面 积 ） 宜 控 制 在 15 万 平

方 米 以内（国标规 定 中的组团 级 ）， 每个 组团 至少 设置 一处 出入口，设置值 班

岗亭 + 车行道 闸 ；（图 4 ） 洋 房区内组团规模及出入口设置 原则 参 见 前 一章 全部

产品为洋 房的要求（包括情 景洋 房、高层 洋 房）。

（图 4 ） 4.2.2.2.4 智 能化布点需求

4.2.2.2.4.1 在 智 能化方案设计之前， 根据 项目进展情况，总工室向物业服务

中心维修部或地区物业公司维保修 补 部提 供 完 整 的资 料 ，物业发 起 并应在 7 日

内完成 该 项目 智 能化布点需求 流 程。地区物业公司收到开发商书面通 知 3 天内，

组织物业服务中心维修部负责人 按照 模 板 完成项目 智 能化设备配置及布点需求

填写 工作， 经秩 序维 护 部负责人、物业服务中心负责人确 认 后 报 地区物业公司

维保修部，地区物业公司维保修部 2 天内完成审核， 报 物业集团维保修管理中

心，物业集团维保修管理中心 2 天内完成审批。

4.2.2.2.4.2 物业服务中心维修部负责人或地区物业公司维保修部 专 业工程 师

与 秩 序维 护 部负责人、物业服务中心负责人 沟 通 落 实需求， 按照 《住宅项目 智

能化设备配置及布点需求（模 板 ）》《公 寓智 能化设备配置及布点需求（模

板 ）》 填写 提 供智 能化布点需求。

4.2.2.2.4.3 布点需求中的消控（监控）中心需满足首期交房 时 的使用需求，

建议 将其 设置在价值 相 对 较低 区域的首层； 一个 项目 宜 设置 一个 消控（监控）

中心， 当 项目 被 市政道 路 分 割 成 多个 地块且规划条件 不允许 管 线穿越 市政道 路

或单 个 地块总建筑面 积 超 过 80 万 平方 米时 ，监控中心 可根据 项目具体情况 考虑

设置 多个 ，同 一 地块的 多个 消控中心需明确主消控中心， 其他 消控中心 只 监 不

控。

4.2.2.2.4.4 地区物业公司维保修部的 专 业工程 师 需 将 项目的 智 能化布点需求

提交 给 物业集团维保修管理中心的 智 能化 专 业工程 师 进行 线 下审核。审核通 过

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