物业小区管理各类应急预案

一、自然灾害应急预案预案

（一）防汛防台处置预案

1 、防台准备

（ 1 ）制定全年防风防台计划，落实台风处置预案及期间当值表及责任人，

人员联络名单。

（ 2 ）台风季节到来 , 提前作好防台准备 , 查看防台物质齐备适用 , 检查疏通相

应管路 , 组织防台领导小组人员开会，预演防台步骤。

（ 3 ）台风到来前

A. 接气象部门通知，通知校方，发出台风公告：告知台风事宜并提醒校方、

师生一些必要安排 , 告知紧急联络电话。

B. 对绿化大型树木进行加固。

C. 检查校区内所有设施、设备防止在台风中跌落损伤或伤人。

D. 负责检查所有门窗关闭情况，有无各类危险情况。

E. 锁紧窗门。

F. 全面检查物业防风措施，查看各处下水道、落水管、雨水渠等，并及时

通知职能部门清除可能引起淤塞的垃圾、泥沙及杂物。

G. 备好沙包、雨衣、头盔、水靴、绳索、后备照明等紧急用具以随时应用。

H. 应加强与部门的联络，加强巡检力度，发现问题及时反映并督促有关部

门改进。

（ 4 ）台风中

A. 逗留室内安全位置或进入指定防风处。

B. 佩带硬身安全帽（如外出）。

（ 3 ）台风后

A. 观察台风消息及预防余风。

B. 照顾受伤人士。

C. 清理受损范围，注意避免受伤。

D. 清理淤塞渠口杂物，补充紧急用具。

E. 事后填写《事件报告》呈交业主方。

（二）水浸应急预案

当班人员接到水浸信息后，立即通过巡逻工作人员及机电值班人员前往现

场查看情况，确认为泡水、冒水等水浸事件后，在第一时间组织抢救措施。并

按下列工作程序实施：

1 、当楼宇内发生给排水管道泡水故障时，机电值班维修工应立即 将 电 梯 开

到发生泡水故障楼 层 以 上 ，并 停 止电 梯运 行， 同 时 将 与有关管道相 连 的 闸 门关

闭。

2 、当泡水情况 较 为 严重 时，机电值班维修工应立即通知 秩 序维 护 部，并组

织 护 管员对有关楼 层 进行 隔 水处理。

3 、用 就近 的物 品将 所有电 梯 门、 房 门 堵住 防止水浸入并 将 水引 向 消防楼 梯

口。

4 、 迅速将“ 小 心地滑”标识牌 立 于 泡水区 域 。

5 、 马上利 用 吸 水机处理现场泡水情况。

6 、主管接到报告后立即组织人力、设备 奔赴 现场， 做 好指 挥 工作并 积极配

合 工程维修人员处理好泡水事件。

7 、如 属办 公室浸水，应 先 抢救 办 公室、楼 层 的物 品资料 ，用 吸地 机 吸 水，

用 拖把拖干地上 的水 迹 。

8 、当应急现场 得 到有 效控 制后，应组织人员 集 中安排清理现场垃圾， 协助

委托 方 做 好各类清 洁 要 求 ， 尽快帮助 用 户恢复办 公生 活秩 序。

9 、对水浸过后的场 地 进行消 毒 、消 杀 ，防止 四害 及 传染病 的发生。

10 、现场情况 得 到有 效控 制处理后，主管安排有关人员 迅速做 好 善 后清 洁

工作。

（三）高温天气应急预案

工程维修部应加强 夏 季水电 供 应的管理， 保证正常办 公、生 活 用电 和 用水

需 要。如 遇特殊 情况 需停 电、 停 水、应事 先 通知相关部门，并 根据 具 体 情况制

订 相应的预防方案。

广泛宣传 中 暑 的防 治 知 识 ， 使 员工 掌握 防 暑降温 的 基本常识 ， 项目经 理加

强对校区巡 回 检查，及时 了解 大楼内外工作的 高温环境和 职工身 体状 况，及时

处理出现的问题， 将 事故 苗 头消 灭 在 萌芽状态 。

综合服务 部负责预 先采购 一 批 防 暑降温药品 ，按要 求将药品分 发给各部门，

特别是 室外作业的人员。

室外作业的人员应避开一 天 中 温 度 最高 的时 候 作业，如工作 需 要一定要在

高温 下作业的人员提前 服 下防 暑降温 的 药 。

1 、中 暑 施救方 法 ：

（ 1 ） 轻 度 患者 ：公 司 员工在 正常 作业时出现头 晕 、 乏 力、 目炫 现象时，应

立即 停 止作业，防止出现 二次 事故， 其他周边 员工应 将症状 人员安排到 阴凉 、

通风 良 好的区 域休 息， 供 应 其凉 水、 药品 、 湿毛巾 等，并通知 项目经 理。

（ 2 ） 严重患者 ：（ 昏倒 、 休克 、身 体严重缺 水等）公 司 员工出现中 暑 时，

作业 周边 人员应立即通知部门领导，并及时 将 事故人员 转移至阴凉 通风区 域 ，

观察 其症状 。公 司办 公室立即组织救 援 人员在第一时间 将 中 暑患者转移 到 最近

的 项目 进行观察、 治疗 ，并 上 报公 司 。

（ 3 ） 善 后处理： 根据 事故 “四不放 过 ”原则 ，认 真做 好事故 调 查处理工作，

采取针 对 性 强的防范措施，加强对各部门的 宣传 、 监 督， 使每 一 个 员工 都掌握

在作业过程中的注意事 项 ， 做 到人人 都懂得 救 护他 人。 总结经验教训 ， 杜绝同

类事件的 再次 发生。

（ 4 ） 记录 有关 资料 ，并写出《事件报告》呈交物业 服务 处。

（四）地震应急处置预案

1 、发生 地震 时的工作程序

发生 地震 时，各 岗 位物业员工应 保持镇 定， 坚守岗 位，在 附近寻找坚 固的

结构 部位 寻找掩护 ， 切勿离 开 本 物业管理区 域 。

远离 窗 户 、 玻璃 、 不牢 固的 支架 或 悬挂 的物件 ；切勿 在 悬挂 物 上 逗留，应

在适当的时机 尽快离 开 ；切勿 在楼 梯 下 躲 避。

当值人员在 保证自 身安全的 同 时， 将地震 引发的各类 突 发事件如 火灾 、 漏

气、浸水、人员伤 亡 等情况 向 消防等相关救 援 部门报告。

不论 在 何种 情况下， 首先 关闭 煤 气 总阀 ， 其次 关闭区 域 内中 央空调 、 新 风

设备、 启动 消防报 警系统 、 迫降 电 梯 、 严禁 任 何 人 使 用。

除消防 系统 外， 切断供 电， 停 止机 房 内所有设备的 使 用。

除消防用水外， 根据供 水管道受损情况，确定 切断 生 活 用水。

2 、准备应 付 余 震 的各部门职责

应紧急通知所有 使 用人提 示 注意事 项 ： A 、 保持镇 定 ； B 、告知 本 管理区 域

的安全 地点； C 、告知 集合地点和 应急疏 散 通道 ； D 、告知注意事 项 ，提醒 远离

窗 户 、 玻璃 、 不牢 固 支架 及 悬挂 物件。

项目经 理应组织有序的 沿 应急疏 散 通道 撤离 危险区 域 ，并在安全 空旷地集

合 。

安 保 员应维 持 好疏 散秩 序， 严禁 任 何 人进入管理区 域 ， 同 时检查所有可能

的 火源是否熄灭 ，防止 火灾 发生。

维修工应 迅速 检查，确认 煤 气、生 活 水 泵 、 空调 等 附属 设备 是否 全部关闭。

致 电 国家地震 部门，查 询地震 及余 震 情况。

3 、 地震警 报 解 除后的工作程序

维修工应 仔细 检查所有设备 系统 、 房屋结构 等损 坏 情况，如有必要，应 请

有关 技术 部门进行 鉴 定，并出具 鉴 定报告。设备 系统 如有损 坏 ，应 迅速 通知维

保 单位进行维修， 尽快恢复正常 。

安 保 员应加强巡逻， 严 防 不法分 子趁乱 作案，危 害 业主的 利 益 。

保洁 人员应 根据 实 际 情况 迅速 展 开清 洁活动 。

清 点记录 受损情况，要 求 有照 片 及 详 尽 的 书 面报告。

二、工程设施设备类的应急预案

（一）供配电系统故障应急预案

1 、职责

（ 1 ）工程维 护 部负责人负责管 辖 区 域 内的 供配 电故障应急处理的指 挥 、 协

调 、对外联络 和向 公 司 领导及校方 上 报故障具 体原 因 、处理方案与处理进度。

规 范 供配 电 系统 故障应急处理程序，确 保供配 电 系统快速恢复正常运 行。

（ 2 ）工程维 护 部人员负责管 辖 区 域 内 供配 电设备的应急 操 作。

2 、内 容

（ 1 ） 基本 要 求

工程维 护 部人员必 须 掌握 如下各场所 配 电 柜 、 配 电 箱 上 开关对应的位置。

A. 高 压 室、 变压器 室所有开关。

B. 低压 配 电室所有开关。

C. 楼 层 电 井 等所有电 箱 开关。

D. 入 户 进出电 箱 开关（如 果 有）。

（ 2 ）应急处置程序

A. （电 网 ） 停 电

a. 在 岗 人员确认电 梯是否 困 人，并联 系 电 梯 维 保 公 司 人员。

b. 由 工程维 护 部人员查明 高 压 进 线 开关 柜 带电指 示 灯 有无指 示 、以及进 线

真空 开关的开 合状 况，确认 是供 电部门电 网 停 电。

c. 确认 自 备发电机 已 正常 起 动 ，各 双 电 源 柜 （ 箱 ）、设备 控 制 柜 （ 箱 ） 切

换 正常 。

d. 检查发电机各 项运 行 数 据 在 额 定范围内。

e. 确认电 梯是否 已 恢复正常运 行。

f. 报告工程维 护 部人员、工程维 护 部负责人， 说 明故障 原 因 ，以及 采取 的措

施。

g. 工程维 护 部负责人 汇 报给 项目 负责人及校方 说 明故障 原 因 ，以及 临 时处

理措施， 同 时通知 综合 管理部。

h. 工程维 护 部负责人联 系供 电部门， 判 明 系统停 电 原 因 、来电时间， 上 报

给 项目 负责人及工程维 护 部负责人、校方，工程维 护 部人员 做 好 记录 。

B. 项目 内 供配 电 系统 故障， 造成 用电设备 停 电。

a. 若该 出 线涉 及到 双 电 源 设备 供 电，工程维 护 部人员 启动自 备发电 系统 能

正常 发电，各 双 电 源 柜 （ 箱 ）、设备 控 制 柜 （ 箱 ） 切 换 正常 。

b. 工程维 护 部人员查明故障 原 因 ，及时修 复 送 电。

c. 若 故障 回 路 影响 电 梯供 电，在 岗 人员确认电 梯是否 有 困 人， 是否 已 恢复

正常运 行。

d. 如故障 不 能及时修 复 ，工程维 护 部人员联 系 工程维 护 部负责人，报告故

障 原 因 ，制定维修方案。

e. 工程维 护 部负责人通知 综合 管理部， 说 明故障 原 因 、 临 时处理措施、 影

响 范围、计划维修时 长 并 上 报 项目 负责人及业主方。

f. 工程维 护 部负责人指 挥协调 故障抢修， 做 好 记录 。

g. 工程维 护 部负责人负责对故障进行 分 析 、制定改 善 措施、 编 写问题处理

报告。

C. 变 配 电室 火 险

a. 一 旦 发现 变 配 电室有 火 险，立即通知工程维 护 部负责人。

b. 迅速启 用 配 电室对应 灭火 设施 , 对 着 火 设施实施 灭火 ，有 自动灭火 装 置的

配 电室，如 自动灭火 未 启动 ， 迅速 手 动启动 。

c. 若 带电 灭火 危及人员安全，可 直 接 切断 相应电 源 开关， 但 事后必 须 报告

并 做 好 记录 。

d. 及时清理 灭火 后现场， 尽快 查明事故 原 因 并实施检修， 恢复正常供 电。

e. 若 火灾 超 出 控 制能力，工程维 护 部负责人 需上 报 项目 负责人、消防部门

协助灭火 及校方。

f. 工程维 护 部负责人通知 综合 管理部、安全管理部， 说 明 火灾原 因 、 临 时处

理措施、 影响 范围、计划维修时 长 并 上 报 项目 负责人及校方。

h. 工程维 护 部负责人指 挥协调 事故抢修， 做 好 记录 。

i. 工程维 护 部负责人负责对事故进行 分 析 、 统 计事故损 失 、制定改 善 措施、

编 写事故处理报告。

（二）供水系统故障应急预案

1 、工程维 护 部负责人负责 细 化并 监 督给水 系统 应急预案的 执 行，按照 汇 报

程序及时 向上 级汇 报及校方。 规 范给水 系统 应急处理程序，确 保 给水 系统尽快

恢复正常运 行。

2 、工程维 护 部人员负责给水 系统 应急预案的 执 行。

3 、 基本 要 求

A. 所有工程维 护 部人员必 须 掌握 如下各场所给水管路 上阀 门的位置。

a. 市政 给水所有 阀 门。

b. 泵 站 （包 括 消防 泵房 ）内所有水 阀 。

c. 楼 层 进出主管 阀 门。

d. 入 户 进出水 阀 门（如 果 有）。

B 所有工程维 护 部人员应 熟悉 各设备对应的开关、紧急按 钮 位置等。

C. 在 项目 值班室、水 泵房 等现场 至 少 应 配 备如下 参考 资料 ：

a. 给水 系统 图 与 平 面 图 （包 括市政 给水）， 阀 门在 图 中的位置应与 其 现场

安 装 位置一 致 ，或 者 直 接注明 其 安 装 位置。

b. 水 泵房配 电 系统 图 、 控 制 原 理 图 、 配 电 平 面 图 、 控 制 平 面 图 。

（ 2 ）应急处置程序

A. 成 立应急反应小组， 由 项目 负责人任组 长 ，工程维 护 部负责人任 副 组 长 ，

综合 管理部、安全管理部、工程维 护 部人员任组员。

a. 现场应具有应急设备与工具。

b. 现场应 张贴 有 市政 水 务 部门的电话，应包 括手 机与 座 机 号 、联 系 人 姓 名。

c. 给水管 网 应 做识别标识 。

d. 预 判爆 管 漏 水 将 导 致漏 电的情况。

e. 应 根据 实 际 情况，对 于 可能导 致 爆 管水浸的区 域 应在工程 上 进行改 造 ，

防止水浸 造成 二次 事故，对 于不 能进行改 造 的区 域 ，应有应急预案： 配 电 房 、

电 梯 （ 厅 ）、 数 据 机 房 、 仓库 （ 特别是 怕 水浸的物 品 ）。

B. 给水 系统 应急 流 程

市政 停 水应急 流 程

② 给水管道 爆 管处理 流 程