衡量项目收益的 6 个核心指标

对 于 衡 量 项 目 收 益 的 经 济 指 标 来 说 ， 目 前 主 要 有 利 润 率 、 净 现 值

（ NPV ） 、 内部收益率（ IRR ） 、 净资产收益率（ ROE ） 、 自有资金年化回报

率（ ROI ） 、 销售毛利率 、 获利指数 、 资金峰值比例 、地价支付贴现比、启动

资金获利倍数等指标，其中前六个指标房企较多采用，为核心指标，之后为参

考指标。

在房企投资收益模型中，我们选取上述六大核心指标进行解读，给投资决

策者提供直接的决策依据，即时发现经营指标的偏差并分析其产生的原因，从

而指导项目操盘策略的调整。

One 项目收益指标设置：单一指标

No.1 净利润指标的经营分析

利润指标的经营分析逻辑较为简单，一般为提高收入、降成本、降费用、

降税金。净利润率是常规的经营指标在这里仅就费用和税金进行阐述。

首先，三费管理中的销售费用、管理费用一般根据销售额的一定比例计提，

进行费用控制，部分房企采用费用包干制控制，考虑到不同地区价格因素的差

异，将费用的计提比例与销售均价进行负向挂钩。这样既能保证不同地区不会

因为销售均价的差异导致费用的绝对值偏差过大，又能保证去化量所需的资金

支持。

其次，税金的控制逻辑主要是税务筹划，比如营改增后，提高进项税抵扣

比例，严格进行“清算前、清算时、清算后”土地增值税测算以预防“跳点”，

并进行合理的成本分摊。

综上，经营监测中，如果利润指标出现偏差，均可基于收入、成本、费用

和税金四个维度分析原因，并提出利润管控优化措施。

No.2 净现值 NPV 指标的经营分析

净现值法作为评价投资项目的一种方法，其利用现金流入量的总现值与现

金流出量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资项目是否可行，充分

考虑了投资项目资金流量的时间价值。

设基准收益率为 i0 ，净现值法的投资决策标准是：

1 ）如果投资项目的净现值大于零，接受该项目；

2 ）如果投资项目的净现值小于零，放弃该项目；

3 ）如果有多个互斥的投资项目相互竞争，选取净现值最大的投资项目。

其中： NPV 为净现值， Ct 为第 t 年的净现金流量， i 为折现率， n 为项目周

期。

No.3 内部收益率 IRR 指标的经营分析

内部收益率分为三类：第一类是项目全投资 IRR ，此类不考虑资金成本，

就是整个项目通盘考虑年收益率是多 少 ；第 二 类是自有资金 IRR ，此类要考虑

借债 、考虑 贷款 、考虑资金成本和 融 资成本；第三类是 股东 资本金 IRR ，这是

三个 IRR 中最小的，因为 都 是 股东 自 己 的 钱 ，这部分 钱 是投入的最 早 、回报的

最 晚 。 只 有 当 自有资金 IRR ＞ 项目全投资 IRR 的时 候 ， 借钱 投资， 财 务 杠杆才

会发生作用，否 则 ，就是 亏 本的。

在 独立 方 案 的分析评价时，一般是在 求得 投资项目的内部收益率后，与不

同期 贷款 利率、同期行 业 基准收益率相比较，以 判 定项目在 财 务上是否可行。

但 值 得注意 的是， 日 常启动测算时，计算准 确 的 IRR 往往 会 遇 到项目销售回 款

时间不 确 定、 工程款 支付时间不 确 定、 融 资提 款 时间 及 金额的 困难 。

内部收益率指标的经营分析逻辑， 概括起 来就是 两 项原 则 ，四项措施。 两

项原 则 分 别 为：第一，提高 每 年收入，降 低每 年成本；第 二 ，将收入提前支取，

成本 延 后支付。四项措施 则 为 快 收、 慢 支、多收、 少 支， 具体 如 下 ：

① “ 快 收”： 尽 可能地 把 销售收入提前，比如争取提前 开 盘、 加快推 售 节奏 。

② “ 慢 支”： 尽 可能地 把 现金流出 往 后，比如争取土地 款 分期支付、施 工 方

工程款垫 资、 条件允许下延缓各 类费用支付 节奏 。

③ “ 多收”： 尽 可能多增 加 销售收入，优化规划方 案 ， 尽 量多 布局 高 溢 价产

品 ；差异化定 位 ， 把握 自主定价 权 。

④ “ 少 支”： 尽 可能 节约 成本，成本部同 事 测算时 留 给自 己 的“ 富裕 量”部

分，投资同 事应 该是要多去争取的。

IRR 的 适 用 情况 相对 复杂 ：

首先，多个投资方 案 比较的时 候 ，不能 只 是依 靠 IRR 来决策，需要 结 合规

模指标、净现值、利润额一 起 来 看 。单个项目多个 阶段 可以 只 用 IRR 进行比较

分析。

其次，并不是所有类型的项目 都 需要 关注 IRR 。对项目全周期投资的 技术

经济指标评价的过 程 中， 还 要 结 合 集团 对项目的 战 略定 位 进行综合评价。

1 ） 若 项目为现金流型项目， 则应重 点考虑 IRR 指标，保证 IRR 不 低 于 集

团 要 求 的基本折现率，其 他技术 指标相 结 合进行评价决策。

2 ） 若 项目为利润型项目， 则 IRR 指标 只 是参考决策指标， 应重 点分析

NPV 、净利润、净利润率等指标。

No.4 现金回 正 周期指标的经营分析

现金流回 正 即 累 计经营 性 现金流为 0 的 节 点。现金流回流的 快慢 不仅 关系

到企 业扩张 的 速 度， 更关系 到企 业安 全与持 续健康 。因此， 确 定 好 现金流回 正 ，

对 明确 企 业 经营模 式 和项目经营定 位 有 着非 常 重 要的指导作用。

影响 现金流回 正 的因素要从时间和规模 两 个维度来分析： 抢开 盘时间， 越

早开 盘 则 现金流回 正越快 ，规模上要 求累 计回 款 大于 或 等于 累 计前期投入，而

累 计回 款 过 慢 、资金峰值过大 影响 回 正 ， 具体体 现在地价、 建 设规模与销售计

划 及 成本支付计划三大因素上。并在销售策略中 重 点 确 定首 开货 量比，去化率，

和回 款 率这三大指标。

图 : 现金流型项目